Já imaginou ter a chance de comprar um imóvel com até 50% de desconto sobre seu valor de mercado? Apesar de, à primeira vista, a oferta parecer tentadora, os leilões imobiliários costumam tomar muito tempo do investidor, exigem conhecimento especializado e escondem armadilhas que podem resultar em gastos inesperados.

E aí, no fim das contas, todo aquele desconto prometido no início pode não se concretizar e nem valer a pena quando comparado a outras modalidades que também oferecem lucros elevados, mas são mais seguras e demandam menos trabalho, como é o caso das cotas de empreendimento imobiliário.

Entre regras e detalhes

Para entender como funciona a aquisição de imóveis via leilão, é preciso primeiro conhecer suas duas modalidades: judicial e extrajudicial. A primeira delas é a que ocorre em consequência de um processo em andamento na Justiça.

Quando o investidor identifica um imóvel interessante, o primeiro passo é ler atentamente o edital, um documento que reúne todas as regras do leilão, incluindo data e horário de realização, forma e prazos de pagamento, além de eventuais débitos relacionados ao bem.

Os leilões judiciais dividem-se em duas etapas, denominadas praças. Na primeira, o imóvel é oferecido por 100% do seu valor de avaliação. Caso não apareçam interessados, é realizada uma nova tentativa de venda, chamada de segunda praça, na qual o bem recebe um desconto que pode chegar a 50%.

Já os leilões extrajudiciais costumam ser menos burocráticos. Eles envolvem imóveis pertencentes a entes privados, geralmente bancos, e o procedimento não conta com a intervenção do Poder Judiciário. Mesmo assim, isso não elimina a necessidade de muita pesquisa e diligência por parte do interessado, além da assistência de um advogado.

Cuidados e gastos em série

Apesar da promessa de altos descontos, toda a complexidade em torno dos leilões faz com que o investidor tenha de adotar uma série de cuidados. Antes de mais nada, é preciso procurar conhecer o imóvel pessoalmente, pois muitas propriedades são anunciadas por preços reduzidos por se localizarem em lugares perigosos ou precisarem de muitos reparos elétricos e hidráulicos, por exemplo.

Outra dica fundamental é verificar se o local está desocupado. Caso seja necessário entrar com uma ação de despejo, prepare-se para mais gastos e dores de cabeça, afinal, o processo pode se arrastar por anos, especialmente se houver idosos e crianças entre os moradores.

No fim das contas, o procedimento envolve tantas particularidades e burocracias que o mais recomendado é contratar um advogado especializado em leilões. Além desse gasto, a pessoa ainda vai ter de arcar com outros custos, como a taxa destinada ao leiloeiro (entre 5% e 6% do valor do bem) e eventuais débitos de IPTU e condomínio.

A corretagem também é encargo do futuro proprietário, bem como o ITBI e o registro em cartório. Por fim, caso se obtenha lucro com a venda do imóvel, será necessário pagar Imposto de Renda.

Mais lucro e menos complicações

Enquanto os leilões podem se estender por anos e gerar vários custos extras, as cotas de empreendimento imobiliário têm como principal vantagem a possibilidade de se obter uma taxa de lucro anual elevada (que varia entre 16% e 24% ao ano) sem tantas complicações.

Em vez de se debruçar sobre uma série de regras e papéis, o investidor de cotas usa os recursos e conhecimentos especializados da construtora a seu favor, incluindo todo o processo de construção da incorporadora, seu time de marketing e a equipe comercial.

Na prática, o investimento quase não toma tempo e nem gera trabalho, pois a missão de vender para o cliente final fica a cargo da empresa que está tocando o projeto.

Ao realizar seu aporte, o cotista já sabe exatamente em quanto tempo poderá reaver seu capital, ao passo que os leilões tornam-se imprevisíveis por dependerem de circunstâncias que fogem do controle do investidor, como a celeridade da Justiça.

Por fim, quem investe em cotas de empreendimento imobiliário não precisa se preocupar com despesas de IPTU, de condomínio e nem taxas extras, pois recebe na forma de dividendos, sobre os quais não incide o Imposto de Renda.