Os fundos imobiliários (FIIs) foram uma das modalidades de investimento que mais se popularizaram nos últimos anos. Aliando praticidade para investir com a possibilidade de obter renda recorrente, o número de pessoas que apostam nessa modalidade saltou 32% em 2021, passando de 1,172 milhão para 1,546 milhão de cotistas segundo números da B3 e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Contudo, de acordo com o Ifix, indicador que reflete o desempenho dos principais fundos imobiliários com cotas negociadas na bolsa brasileira, apesar do crescimento da base de investidores, a rentabilidade média dos FIIs foi negativa em 2,3% ao longo do ano passado. O desempenho aquém do esperado leva à pergunta: existem outras maneiras de se investir no mercado imobiliário de forma prática, segura e lucrativa? A resposta é, sim, e pode ser encontrada nas cotas de empreendimento.

Principais diferenças

Os FIIs são fundos de investimento cujo portfólio é composto por ativos do mercado imobiliário. Suas cotas são negociadas na bolsa de valores. Para ter acesso a elas, o investidor precisa criar conta em uma corretora e executar ordens de compra para as opções de seu interesse. Nos últimos tempos, a modalidade ganhou destaque por ser uma alternativa do mercado financeiro para quem deseja aproveitar o segmento de imóveis sem investir diretamente em propriedades físicas.

Já as cotas de empreendimento imobiliário não são negociadas na bolsa. Para investir, a pessoa deve procurar uma construtora e participar de uma rodada de investimentos. Após essa conversa, ele poderá aportar seu capital em um projeto tocado pela empresa. Ou seja, é um investimento direto em imóveis para financiar sua construção. Até alguns anos atrás, as grandes construtoras restringiam essa opção a milionários. Hoje, porém, já é possível adquirir cotas com um capital a partir de R$ 10 mil.

Entenda o lucro dos FIIs

Os fundos imobiliários permitem ao investidor lucrar de duas maneiras. A primeira é através de dividendos mensais, que são isentos de Imposto de Renda. Eles resultam do pagamento que os inquilinos fazem pelos aluguéis das cotas adquiridas. O principal risco desse tipo de remuneração está relacionado à vacância ou inadimplência. Durante a pandemia, por exemplo, alguns fundos reduziram significativamente ou até mesmo suspenderam os pagamentos, especialmente os do setor hoteleiro e de shoppings centers.

Já a segunda maneira que os FIIs geram renda é pela valorização das cotas no mercado. Porém, como os preços estão sujeitos à lei da oferta e da demanda, os ativos também podem se desvalorizar e até mesmo anular os ganhos obtidos pelos dividendos de aluguel. Foi exatamente o que aconteceu no último ano, quando os fundos deram um prejuízo médio de 2,3%.

As vantagens das cotas

As cotas de empreendimento, por sua vez, geram lucro principalmente pelo momento em que o investidor entra no negócio. Ao financiar as obras, o cotista paga pelo preço de construção do imóvel, que futuramente será negociado pelo preço de mercado.

Assim, uma vez que a pessoa opte por uma incorporadora sólida e por um projeto com bom potencial de venda, essa diferença de valores garante retornos significativos, que vão de 18% e 24% ao ano.

Além disso, o investidor pode optar por receber mensalmente, como acontece com a remuneração dos FIIs, ou ao final do período. O lucro do cotista também é pago na forma de dividendos. Porém, enquanto as corretoras cobram a partir de 0,5% para administrar os fundos imobiliários, as cotas de empreendimento não estão sujeitas a nenhuma taxa adicional.